在全国经济不稳的同时，中国房地产市场亦面对前所未有的挑战，2022年全国商品房出现销售规模萎缩、价量齐跌，市场在缺乏支持和信心下投资、开工、销售规模降至多年新低。

总体而言，相比2021年，中国房地产市场经历了深度调整、投资端乏力、销售端低迷、融资端及需求端尚未恢复。

这是德信中国于2022年的总结。

(相关资料图)

而实际上，刚刚过去的这一年，房地产行业确实面临着严峻的考验。

在房企业绩纷纷下滑的背景下，德信中国的业绩表现也算不上太好，营利双降，且毛利率走低。

与此同时，公司的短债也难以覆盖，流动性承压。

但这并没有阻止德信中国继续拿地，事实上，德信中国是为数不多还在扩储的民营房企。

当然，与扩储并进的，还有其“补血”的动作，去年德信中国卖了不少资产“补血”，进入2023年，动作也未停下。

【业绩双降，毛利率下滑】

截至4月24日，德信中国的股价收盘价为0.57港元/股。

实际上，早在去年11月以来，德信中国的股价就已经低至尘埃。

不久前，德信中国发布了2022年的业绩报。

据报告显示，德信中国2022年实现总收入为221.45亿元，较2021年下降4.2%；毛利润21.78亿元，同比下降56.54%；归母净利润3.74亿元，同比下降60.3%。整体表现为营利双降。

对此，德信中国给出的解释是：疫情反复导致的物业交付量下降，已售物业确认收入减少；行业下行，项目毛利率下降；发展中及持作出售的物业出现减值；投资物业的公允价值减少；录得汇兑亏损。

其实，在去年行业整体下行的情况下，房企业绩下滑已成常态。

据中国房地产TOP10研究组发布的报告显示，2022年，百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。

从德信中国往期的表现来讲，其在2021年营收创了新高231.1亿元之后，如今出现近四年的首次下滑。

利润方面，2019年达到15.57亿元后，便一路下滑至如今的3.74亿元，下降之势明显，不过在一片亏损声音之下，德信中国好歹还在盈利。

整体来看，2022年德信中国营收虽然跑赢平均值，但归母净利润的下滑程度却远高于行业均值。

同时，公司的核心盈利能力也在走低。

2018年至2022年，德信中国的毛利率分别为38.03%、32.16%、24.90%、21.68%、9.83%，可以看出，连续多年下滑态势明显。

【流动性继续承压】

除了业绩下滑外，德信中国的负债方面也值得关注。

在去年行业规模赛叫停，无数房企以优化负债为前提的举措下，德信中国也对自己的负债结构进行了优化。

数据显示，2022年公司总负债规模为899.3亿元，比2021年同期的952.4亿元是有所下滑的。

不过，公司的资产总额也从1173亿元下降至1100亿元，这也导致德信中国的资产负债率微升至81.72%。

短债方面，德信中国截至2022年末的短期借款为93.41亿元，相比2021年的152.16亿元减少了38.62%。

同期的现金及现金等价物为73.07亿，无法覆盖短债规模，且存在较大资金缺口。

这表示，德信中国尚存偿债风险，且流动性承压。

与此同时，公司一年内到期的贸易及其他应付款项还有32.25亿元，这无疑对本就不足的危险流动性更加雪上加霜。

流动性收紧，其实是如今房企普遍面对的难题，这种情况下，不少房企在2022年都停止或减少了拿地，而德信中国是其中为数不多还在扩储的民营房企。

去年，德信中国在长三角地区获取了三幅地块，分别为台州留仙里二期项目、杭州临平山北地块项目、杭州萧山区项目。

截至2022年底，德信中国在25个城市共有146个项目，总土地储备为1459.99万平方米，在一二线城市土储占比超过80%。其中，122个项目位于长三角地区、余下的24个项目分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。

【卖资产“补血”】

在继续扩储的同时，德信中国也没有忘记“补血”。

4月6日，德信中国控股披露，公司将出售余姚地块予中意宁波生态园，录得税前亏损0.69亿。

公告显示，此次交易由德信中国的间接非全资附属公司宁波厚东房地产信息咨询有限公司作为卖方，与中意宁波生态园控股集团有限公司签订股权转让协议，向其出售目标公司余姚厚新置业有限公司100%股权，代价约3.72亿元。

交易之后，德信中国预计将按持有卖方45.23%股权获得收入约1.68亿元，预计将获得未经审核除税前亏损约6940万元。

这一份《股权转让协议》，再一次将其承压的流动性暴露在大众面前。

德信中国称，此次出售将为集团带来变现投资的机会，借此进一步提升集团的流动资金状况。公司预计出售事项将改善集团的整体资产周转率。因此，董事认为订立股权转让协议符合集团的策略。整体而言预计出售事项所得款项将用作集团的一般营运资金。

实际上，这也不是德信中国第一次卖资产“补血”了。

据媒体信息统计，去年5月，德信中国出售其持有的杭州市德信AI产业园54.54%的股份，而这个产业园2021年为其带来了约6818.7万元的租金收入。

6月，德信中国在一个月时间内抛售掉三笔股权。

退出投资企业杭州润郎企业管理有限公司和杭州沁都置业有限公司，并减持了对德清莫干山东麓建设有限公司的部分股权，持股比例由100%下降至51%。

不断的“补血”之下，德信中国的流动性依旧承压。

其实，在去年底开始，融资政策放松，行业回暖信号明显，但即便进入了2023年，德信中国一季度销售金额还是腰斩，同比下降57.07%。

这种情况下，不知其能否赶上这波回暖？